다주택자 양도세 중과 지역 대상 세율

다주택자 양도세 중과 지역 대상 세율 

-다주택자 양도세 중과

다주택자 양도세 중과

다주택자 양도세 중과

지난 4년간 한시 적용됐던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일로 종료됐고, 5월 10일부터 규제 지역에서 주택을 매도하는 다주택자에게 최고 82.5%에 달하는 중과세율이 적용된다.

유예 기간	2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일 (4년간)
중과 재시행	2026년 5월 10일부터
적용 지역	서울 전역(25개 구) + 경기 12개 지역
2주택자	기본세율 + 20%p 가산
3주택 이상	기본세율 + 30%p 가산
최고 실효세율	82.5% (지방소득세 10% 포함)

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다주택자 양도세 중과 지역

조정대상지역에 소재하지 않으면 주택이 아무리 많아도 중과 적용이 안 되고 기본세율만 적용된다. 2025년 10월 16일 기준 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 3개 구, 수원 3개 구, 용인 수지, 안양 동안)이 조정대상지역이다.

지역세부 내용

서울	25개 자치구 전역
경기 (12개 지역)	과천, 광명, 하남, 의왕, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·권선·장안구), 용인 수지구, 안양 동안구
비조정지역	김포, 파주, 평택, 고양 등 → 다주택이어도 중과 미적용
지방 광역시·세종	현재 전면 해제 상태

다주택자 양도세 중과 세율

양도세 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용된다. 여기에 2주택자는 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p의 추가 세율이 붙는다. 지방소득세 10%까지 더하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%다.

보유 주택 수기본세율가산세율지방소득세최고 실효세율

1주택	6~45%	없음	10%	49.5%
2주택 (조정지역)	6~45%	+20%p	10%	72.6%
3주택 이상 (조정지역)	6~45%	+30%p	10%	82.5%

중과 대상자는 주택을 오래 보유하면 최대 80%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제도 적용받지 못한다. 결과적으로 세금 부담이 수억 원 늘어날 수 있다.

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다주택자 양도세 중과 유예 예외 

정부는 9일까지 관할 시청이나 구청에 토지거래허가를 신청한 경우, 허가가 나오면 정해진 기한까지 매매계약 체결과 잔금 지급, 등기 등 양도 절차를 완료해야 최종적으로 중과를 피할 수 있는 예외 규정을 마련했다. 기존 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구는 9월 9일, 신규 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 11월 9일이 거래 완료 기한이다.

 

 

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다주택자 양도세 중과 대상 실제 세금 예시는?

마포구 상암동 'DMC상암센트럴1단지' 전용 84㎡(취득가 6.5억, 양도가 13억)의 경우 일반세율 세액 1억 8985만 원 대비 3주택 중과 세액 4억 5233만 원으로, 세액 증가율이 238%에 달한다.

단지일반세율 세액3주택 중과 세액증가율

마포 DMC상암센트럴1단지 84㎡	1억 8,985만 원	4억 5,233만 원	238%
반포자이	12억 7,000만 원	27억 3,000만 원	115%

 

 

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다주택자 양도세 중과 이후 시장 전망은?

현장에서는 10일 이후 세부담이 커진 다주택자들이 매도를 포기하거나 증여로 선회하면서 당분간 매물 부족 현상이 나타날 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "공급이 부족한 상황에서 양도세 중과가 시작되면 다주택자들이 매물을 대거 거둬들일 가능성이 크다"며 "매수 수요는 꾸준하지만 공급이 감소하면서 서울 집값의 상승 압력이 더욱 커지는 부작용이 나타날 수 있다"고 설명했다.

중과 재시행을 앞두고 시장에서는 절세를 위한 급매 움직임이 두드러졌다. 4월 넷째 주 기준 서울 아파트 직거래 가격은 중개거래 대비 평균 18.26% 낮은 수준에서 체결됐다.

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🔍 다주택자 양도세 중과에 대해서 자주 묻는 질문

Q1. 다주택자 양도세 중과 언제부터 부활했나요?

A1. 2026년 5월 10일부터 재시행됩니다. 2022년 5월부터 4년간 유예됐던 중과세 조치가 5월 9일부로 완전히 종료됐습니다.

Q2. 다주택자 양도세 중과세율은 얼마인가요?

A2. 2주택자는 기본세율(6~45%)에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산됩니다. 지방소득세 10%까지 포함하면 3주택 이상자의 최고 실효세율은 82.5%입니다.

Q3. 다주택자 양도세 중과 지역은 어디인가요?

A3. 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남·수원·용인수지·안양동안 일부)입니다. 비조정지역인 김포·파주·평택·고양 등은 중과 대상이 아닙니다.

Q4. 다주택자 양도세 중과 유예(한시유예)를 받을 수 있는 예외가 있나요?

A4. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에 한해 예외가 적용됩니다. 구 강남3구·용산은 9월 9일, 나머지 서울 21개 구·경기 12개 지역은 11월 9일까지 잔금 및 등기를 완료해야 합니다.

Q5. 다주택자 양도세 중과 대상이면 장기보유특별공제도 못 받나요?

A5. 맞습니다. 중과 대상자는 장기보유특별공제(최대 80%)가 전면 배제됩니다. 세율 인상에 장특공제 박탈까지 더해져 세 부담이 수억 원 단위로 늘어납니다.

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